Se está a considerar vender uma casa em Portugal, é crucial compreender as implicações fiscais associadas às mais-valias de imóveis.
Este guia abrangente irá orientá-lo sobre o que são as mais-valias, como calcular o seu valor, as isenções disponíveis e como declarar adequadamente a venda na sua declaração de IRS.
O Que São as Mais-Valias de Imóveis?
Conforme estabelecido no artigo 10.º do Código do IRS, as mais-valias são os ganhos obtidos com a venda de imóveis, valores mobiliários, propriedade intelectual, entre outros.
Elas representam a diferença positiva entre o preço de venda e o preço de aquisição de um ativo.
Por exemplo, se comprou um imóvel por 150 mil euros e o vendeu por 200 mil euros, a mais-valia seria de 50 mil euros.
IRS sobre as Mais-Valias
A tributação das mais-valias em Portugal é realizada pelo IRS.
O imposto incide sobre a totalidade das mais-valias em alguns casos específicos, como quando os imóveis beneficiaram de apoio não reembolsável do Estado.
No entanto, na maioria dos casos, apenas 50% das mais-valias são tributadas.
Cálculo das Mais-Valias
A fórmula para calcular as mais-valias é simples:
Mais-Valias = Valor de Realização – (Valor de Aquisição * Coeficiente de Desvalorização Monetária) – (Encargos + Despesas com Valorização)
Um exemplo prático é fornecido: se comprou uma casa por 150 mil euros em 2015, vendeu por 200 mil euros em 2023 com despesas de 10 mil euros, as mais-valias seriam 18.500 euros, com o IRS incidindo sobre 50% desse valor.
Isenções de Mais-Valias
- Imóveis Anteriores a 1989 – Imóveis adquiridos antes de janeiro de 1989 não estão sujeitos à tributação de mais-valias.
- Habitação Própria e Permanente – Ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente podem ser isentos, desde que reinvestidos noutro imóvel.
- Maiores de 65 anos – Pessoas com mais de 65 anos podem estar isentas de IRS sobre as mais-valias ao reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, fundo de pensões ou contribuição para o regime público de capitalização.
Amortização de Crédito Habitação (2023 e 2024)
Há uma isenção excecional de tributação das mais-valias para habitações secundárias vendidas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. O valor de venda deve ser aplicado na amortização de crédito à habitação, beneficiando quem reinvestir todo o valor obtido.
Despesas Dedutíveis:
Algumas despesas que podem ser deduzidas às mais-valias incluem o certificado energético, IMT, Imposto de Selo, comissão à imobiliária, custos de solicitadoria, escrituras, e encargos com a valorização do imóvel.
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Declaração de Venda de Casa:
A venda deve ser declarada na declaração de IRS referente ao ano da transação. Preencha o anexo G ou G1, conforme a data de aquisição do imóvel.
Conclusão
Compreender as mais-valias de imóveis é essencial para quem pretende vender propriedades em Portugal. Ao seguir este guia, poderá calcular as mais-valias de forma precisa, beneficiar de isenções fiscais e cumprir corretamente as obrigações legais, assegurando uma transação financeira bem-sucedida. Consulte sempre entidades especializadas para informações específicas ao seu caso.
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